Blog: Vrije sector huur is essentieel voor de woningmarkt

Door Annemarie Maarse

Vrije sector huur staat tegenwoordig in een slecht daglicht. Beleggers worden neergezet als huisjesmelkers die torenhoge huren vragen, extreme huurverhogingen doorvoeren en daarvoor in de plaats een abominabele kwaliteit leveren. Daarnaast worden beleggers verantwoordelijk gehouden voor de sterke prijsstijgingen op de woningmarkt door woningen op te kopen en vervolgens voor een hoge prijs te verhuren.

Zonder af te willen doen aan de excessen op de huurmarkt, is deze framing van de vrije sector huur eenzijdig. Vrije sector huur vervult wel degelijk een nuttige en zelfs essentiële rol op de woningmarkt. De eigenaren van de vrije sector huurwoningen zijn veelal professionele partijen zoals corporaties en institutionele beleggers. Die laatste beleggen pensioengeld – maatschappelijk kapitaal – in huurwoningen voor de lange termijn. 

In het publieke debat is voor deze nuance echter nauwelijks aandacht. Sterker, de recent ingediende initiatiefwet van Groen Links “Eerlijk huren” stelt volledige eliminatie van de vrije sector huur voor. Dit zou rampzalig zijn voor het gezond functioneren van de woningmarkt.

Substantiële bijdrage
Nederland heeft ongeveer 7,9 miljoen woningen. Daarvan is bijna veertig procent een huurwoning. Slechts zeven procent van alle woningen, zo’n half miljoen, behoort tot de vrije sector huur. Hoewel de omvang van de vrije sector huur gering is, levert dit segment een substantiële bijdrage aan de nieuwbouwproductie. Van de woningen die jaarlijks gebouwd worden is zo’n tien procent een vrije sector huurwoning. Het overgrote deel van het vrije sector segment staat onder stevig toezicht van de overheid, DNB en AFM. Het naleven van huurwetgeving en een goede behandeling van de huurder staan hoog in het vaandel bij de professionele eigenaren.

Wie heeft eigenlijk baat bij een vrije sector huursegment? Er zijn veel verschillende doelgroepen die zich richten tot vrije sector huur. Starters op de woningmarkt die nog niet kunnen of willen kopen. Mensen die uit elkaar gaan en opeens woningzoekend zijn geworden. Ouderen die hun koopwoning verkopen en ontzorgd willen wonen in een geschikt appartement eventueel in de nabijheid van zorg. Expats die tijdelijk voor hun werk naar Nederland komen. 

Geen wachtlijsten
Wat de vrije sectorhuur zo geschikt maakt is de toegankelijkheid ervan. Er zijn geen wachtlijsten en er geldt geen maximuminkomen zoals bij sociale huur, wel een minimum. Dat wil niet zeggen dat er altijd ruim en betaalbaar aanbod is. In de gebieden met grote druk op de woningmarkt is het aanbod beperkt en staat de betaalbaarheid onder druk. De perceptie dat vrije sector huurwoningen per definitie duur zijn klopt echter niet. Het bezit van institutionele beleggers (ongeveer de helft van alle vrije sector huurwoningen) is voornamelijk geprijsd in het middensegment (750 tot 1.000 euro).

Als het woningwaarderingsstelsel wordt uitgebreid en vrijwel het gehele vrije sector segment wordt gereguleerd zoals voorgesteld door Groen Links, zijn er ten minste vier negatieve neveneffecten. Om te beginnen zal de nieuwbouw in dit segment stagneren. Nu al is het lastig om nieuwe woningen te bouwen. De bouwproductie is al jaren veel te laag. Hoge grond- en bouwkosten, steeds strengere duurzaamheidseisen en trage procedures maken veel bouwprojecten moeilijk te realiseren. Als huren kunstmatig laag worden gehouden, worden projecten financieel onaantrekkelijk en zullen ze geen doorgang vinden.

In de tweede plaats zal de toegankelijkheid van de vrije sector huur sterk afnemen. Bij kunstmatig lage huren zullen de bewoners minder tot verhuizen geneigd zijn. De sociale huursector heeft al decennia te maken met het fenomeen van lage doorstroming en lange wachtlijsten. Als dat straks ook de situatie wordt in het vrije sector segment – en dat is zeer aannemelijk als huurprijzen geen enkel verband meer houden met de markt – komt de woningmarkt volledig op slot te zitten. De gescheiden ouder kan dan niet snel een tijdelijke woning vinden, starters komen er al helemaal niet meer aan te pas, en er is een negatief bijeffect voor het vestigingsklimaat van bedrijven die worden bemoeilijkt in het huisvesten van buitenlandse werknemers.

Verduurzaming onder druk
Als derde neveneffect komt de verduurzaming van de woningvoorraad onder druk te staan. Bij dalende inkomsten en gelijkblijvende lasten – de woningen zullen immers nog steeds goed onderhouden moeten worden – blijft er substantieel minder investeringsruimte over voor verduurzaming. Het Klimaatakkoord waaraan ook de gebouwde omgeving in belangrijke mate moet bijdragen, komt daarmee onder druk te staan.

Tenslotte is een reëel scenario dat beleggers huurwoningen gaan verkopen. Dan krimpt het vrije sector segment ten gunste van de koopvoorraad. De snelheid van verkoop en de omvang ervan zullen een weinig prijsdrukkend effect hebben op de koopmarkt, terwijl een essentieel segment voor de woningmarkt snel kleiner wordt.

De politiek doet er verstandig aan om een brede visie op de woningmarkt te ontwikkelen met maatregelen gericht op alle segmenten van de woningmarkt. Het eenzijdig elimineren van één segment is schadelijk en lost voor de doelgroepen die behoefte hebben aan vrije sector huur niets op, integendeel. 

Annemarie Maarse is Director Wonen & Zorg bij Syntrus Achmea